Nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản

I/ Nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản – Điều kiện cần đáp ứng

• Khi nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản ở Việt Nam thì sẽ cần đáp ứng những điều kiện và yêu cầu cụ thể bao gồm:
• Dự án kinh doanh bất động sản mà chủ đầu tư của nước ngoài muốn tiến hành kinh doanh phải có phê chuẩn, phê duyệt của nhà nước hay chính phủ Việt Nam. Dự án phải đảm bảo các yêu cầu cụ thể về an toàn, tính định hướng…
• Kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, quy định cụ thể về vốn pháp định. Mức vốn pháp định mà chủ đầu tư cấn chứng minh là 20 tỷ VNĐ.
• Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản tiến hành hoạt động ở lĩnh vực đòi hỏi điều kiện và giấy phép kinh doanh (ví dụ như lĩnh vực môi giới bất động sản…) thì sẽ cần xin các loại giấy phép đủ điều kiện kinh doanh hay cung cấp đủ chứng chỉ hành nghề thì mới được phép tiến hành hoạt động kinh doanh theo luật định và phải đảm bảo có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
• Chủ đầu tư ngoại quốc phải có quốc tịch của các nước trong WTO. Phải có giấy tờ chứng minh tư cách cá nhân, là công dân hợp lệ ở nước ngoài. Có thể là hộ chiếu, thẻ căn cước công dân, chứng minh nhân dân, hay giấy phép đăng ký kinh doanh hợp pháp (tất cả đều cần có xác minh của lãnh sự quán). Phải cung cấp văn bản chứng nhận khả năng đầu tư, để đảm bảo về khả năng góp vốn. Cần cung cấp báo cáo tài chính ít nhất 2 năm gần nhất liền kề hay kê khai xác minh tài sản, sổ tiết kiệm có đủ số vốn mà doanh nhân ngoại quốc cam kết đầu tư.
• Vì luật doanh nghiệp Việt Nam không giới hạn mức vốn đầu tư cụ thể đối với chủ đầu tư ngoại quốc đối với lĩnh vực bất động sản nên có thể tiến hành đầu tư mở doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở Việt Nam với tỉ lệ vốn từ 1% đến mức 100%.
• Nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản ở Việt Nam thì chỉ có thể thực hiện ở một trong những lĩnh vực như
• Xây dựng nhà để cho thuê, bán hay cho thuê mua, đối với đất được nhà nước giao cho.
• Tiến hành việc chuyển nhượng dự án bất động sản (có thể là toàn bộ hoặc 1 phần) của các chủ đầu tư để xây dựng công trình, xây nhà cho mục đích bán, cho thuê hoặc cho thuê mua.
• Xây dựng nhà hoặc các công trình xây dựng nhằm kinh doanh đúng yêu cầu, đúng mục đích đối với đất thuê ở khu công nghiệp, khu chế xuất, công nghệ cao…
• Đầu tư xây dựng nhà, công trình không phục vụ mục đích bán, cho thuê hay xây dựng nhà ở và cho thuê đối với đất thuê của nhà nước.
• Thuê các công trình xây dựng hay nhà ở để cho người khác thuê lại.

II/ Thành lập công ty kinh doanh bất động sản có vốn đầu tư của nước ngoài

• Nhà đầu tư nước ngoài muốn kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản tại Việt Nam thì cần tiến hành chuẩn bị đầy đủ thủ tục liên quan, xin giấy phép đầu tư và đăng ký thành lập công ty. Cụ thể, có thể thực hiện theo quy trình cơ bản như sau:

Bước 1: Chuẩn bị loại hình và địa chỉ đặt công ty

Loại hình doanh nghiệp:

• Loại hình phù hợp với công ty kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản sẽ do doanh nghiệp căn cứ vào số lượng thành viên, người góp vốn, tỉ lệ vốn, mong muốn của chủ doanh nghiệp… để đưa ra sự lựa chọn phù hợp nhất.
• Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản có thể chọn một trong những loại hình sau để làm hình thức cho doanh nghiệp của mình như công ty trách nhiệm hữu hạn 2 thành viên trở lên, công ty trách nhiệm hữu hạn 1 thành viên, công ty cổ phần và công ty hợp danh. Mỗi loại hình có những đặc điểm riêng, phù hợp với từng doanh nghiệp, do đó, hãy cân nhắc kỹ và đưa ra lựa chọn đúng đắn.

Địa chỉ công ty:

• Công ty kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản cần có địa chỉ bên trong lãnh thổ Việt Nam, như vậy mới có thể thuận lợi đăng ký kinh doanh. Chung cư và khu tập thể phục vụ mục đích để ở là những khu vực không thể đặt địa chỉ kinh doanh, do đó, doanh nghiệp không được đăng ký kinh doanh địa chỉ công ty ở những khu vực này.
• Địa chỉ công ty kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản phải chính xác, không được sử dụng địa chỉ giả. Để tiết kiệm chi phí, doanh nghiệp có thể tận dụng nhà riêng độc lập của cá nhân, gia đình, bạn bè… để đăng ký trụ sở công ty. Nếu trường hợp thuê văn phòng làm địa chỉ kinh doanh, doanh nghiệp cần cung cấp đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền thuê và sử dụng hợp pháp theo quy định của pháp luật và một địa chỉ có thể đặt nhiều công ty khác nhau.

Bước 2: Chuẩn bị tên và người đại diện pháp luật

Tên công ty:

• Tên của công ty kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản có thể được viết bằng tiếng anh hoặc tiếng việt, nhưng phải đảm bảo là tên không chứa ký tự, từ ngữ cấm hay ký tự, từ ngữ thiếu văn hóa. Tên công ty có thể viết tắt. Doanh nghiệp không sử dụng tên lực lượng vũ trang hay tên của bất cứ cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền nào để làm tên cho công ty kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản.
• Công ty kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản cần có một tên riêng, khác biệt với những công ty khác, đặc biệt, tên công ty phải là duy nhất, không được giống hay trùng lặp với bất cứ tên của doanh nghiệp khắc đã đăng ký kinh doanh trước đó. Hơn nữa, tên không được gây nhầm lẫn với công ty khác. Để tránh các trường hợp tên không hợp lệ, doanh nghiệp nên tra cứu tên cần thận trước khi đăng ký kinh doanh.

Người đại diện pháp luật:

• Doanh nghiệp cần chọn một người đại diện có kinh nghiệm cũng như đủ năng lực, đảm bảo có thể giải quyết những công việc quan trọng của doanh nghiệp khi thành lập công ty kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản. Công ty có thể có 1 hay nhiều người đại diện pháp luật nếu chọn loại hình cổ phần hoặc trách nhiệm hữu hạn.
• Người đại diện pháp luật có trách nhiệm, nghĩa vụ đối với công ty, là người quan trọng trong hoạt động của doanh nghiệp. Người đại diện theo pháp luật của một công ty có thể là giám đốc, chủ tịch hội đồng quản trị, người quản lý…

Bước 3: Chuẩn bị vốn và kê khai vốn điều lệ phù hợp

• Vốn tối thiểu khi thành lập công ty kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản thường phụ thuộc vào điều kiện kinh tế, tài chính của doanh nghiệp và yêu cầu về vốn của ngành nghề đăng ký kinh doanh. Nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản thì cần chuẩn bị nguồn vốn đầy đủ.
• Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần thực hiện kê khai vốn điều lệ phù hợp cho công ty kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản. Mức vốn này cũng phụ thuộc vào điều kiện về vốn của doanh nghiệp và quy định từng ngành nghề doanh nghiệp đăng ký kinh doanh. 
• Nếu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản đăng ký kinh doanh ngành nghề có yêu cầu liên quan đến vốn, ví dụ như ngành nghề đó yêu cầu về vốn ký quỹ, vốn pháp định thì cần tiến hành kê khai vốn điều lệ ở mức tối thiểu ngang bằng với mức vốn pháp định, như vậy mới được đăng ký kinh doanh. Trường hợp này tuy không giới hạn về mức vốn điều lệ tối đa nhưng lại giới hạn về mức tối thiểu, do đó, doanh nghiệp cần hết sức lưu ý.
• Nếu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản đăng ký kinh doanh ngành nghề không có điều kiện liên quan đến vốn, thì có thể thực hiện kê khai vốn điều lệ theo mong muốn cũng như khả năng của doanh nghiệp. Vốn điều lệ ở trường hợp này không bị giới hạn ở mức tối đa hay tối thiểu.

Bước 4: Chọn ngành nghề đăng ký kinh doanh

• Nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản  thì cần thực hiện đăng ký kinh doanh ngành nghề cũng như mã ngành phù hợp đối với lĩnh vực dịch vụ thi công xây dựng công trình thì mới được hoạt động kinh doanh.
• Trường hợp này, khi thành lập công ty kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp có thể đăng ký ngành nghề cụ thể như sau:

• Ngoài ra, doanh nghiệp cần lưu ý đáp ứng những điều kiện ngành nghề liên quan khi kinh doanh dịch vụ dịch vụ thi công xây dựng công trình.
• Nếu doanh nghiệp đăng ký kinh doanh ngành nghề yêu cầu điều kiện thì phải đáp ứng đầy đủ những điều kiện được yêu cầu theo quy định và tiến hành kiểm đinh, xin giấy phép đủ điều kiện kinh doanh, sau đó mới được phép đi vào hoạt động kinh doanh.
• Nếu doanh nghiệp đăng ký kinh doanh ngành nghề không yêu cầu điều kiện thì ngay sau khi có giấy phép thành lập công ty kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản có thể đi vào hoạt động ngay.

Bước 5: Tiến hành xin giấy phép đầu tư

Nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản ở Việt Nam thì sẽ cần tiến hành xin giấy phép đầu tư tại Sở Kế hoạch và đầu tư. Thủ tục để xin giấy phép đầu tư gồm:

• Giấy đề nghị được cấp giấy phép đầu tư.
• Chứng minh nhân dân, hộ chiếu, thẻ căn cước kèm theo các tài liệu xác minh tư cách pháp nhân có các nhận của lãnh sự.
• Đề xuất về dự án đầu tư.
• Đề xuất về nhu cầu sử dụng đất nếu doanh nghiệp có sử dụng đất thuê ở Việt Nam.
• Tài liệu chứng minh năng lực tài chính của chủ đầu tư như báo cáo tài chính, xác minh tài khoản ngân hàng…

Bước 6: Tiến hành xin giấy phép thành lập công ty

Để có thể thành lập công ty kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản thì doanh nghiệp cần soạn thảo hồ sơ nộp lên Sở KH & ĐT. Hồ sơ gồm:

• Giấy đề nghị cơ quan quản lý đăng ký doanh nghiệp cấp giấy phép đăng ký công ty kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản.
• Giấy phép đầu tư của doanh nhân nước ngoài vừa được cấp.
• Điều lệ cụ thể và đầy đủ của công ty kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản
• Danh sách cổ đông sở hữu cổ phần hay danh sách thành viên góp vốn vào công ty.
• Chứng minh thư nhân dân, hộ chiếu, thẻ căn cước công dân (nếu là cá nhân), kèm theo giấy đăng ký doanh nghiệp, quyết định thành lập (nếu là tổ chức)… ( Bản sao, công chứng).

Bước 7: Xin giấy phép đủ điều kiện kinh doanh bất động sản

• Ngành nghề kinh doanh bất động sản là ngành nghề yêu cầu giấy phép kinh doanh, dó đó, doanh nghiệp cần tiến hành xin giấy phép đủ điều kiện kinh doanh trước khi đi vào hoạt động

Bước 8: Thực hiện khắc con dấu và công bố nội dung đăng ký doanh nghiệp

Khắc con dấu:

• Doanh nghiệp phải đặt khắc con dấu của công ty, số lượng và hình thức do doanh nghiệp quyết định, nhưng cần phải đảm bảo con dấu thể hiện được những thông tin cần thiết như tên công ty hay mã số doanh nghiệp. Sau khi khắc con dấu, doanh nghiệp làm thủ tục công bố mẫu dấu lên cổng thông tin điện tử quốc gia cùng với thông tin công ty.

Công bố nội dung đăng ký công ty:

• Doanh nghiệp sau khi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, phải thông báo công khai trên Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp theo trình tự, thủ tục và phải trả phí theo quy định. Thời hạn tối đa để thực hiện thủ tục này là 30 ngày kể từ ngày có giấy phép thành lập công ty kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản.
• Nếu quá thời gian trên mà doanh nghiệp không thực hiện việc công bố thông tin công ty thì sẽ bị cơ quan có thẩm quyền xử phạt hành chính từ 1 triệu VNĐ đến 2 triệu VNĐ. Cần công bố đầy đủ  các nội dung như: Ngành, nghề kinh doanh;  Danh sách cổ đông sáng lập và cổ đông là nhà đầu tư nước ngoài đối với công ty cổ phần.

III/ Những thủ tục cần lưu ý sau khi thành lập công ty kinh doanh bất động sản có vốn đầu tư từ nước ngoài

1. Doanh nghiệp cần treo bảng hiệu và phát hành hóa đơn

• Doanh nghiệp tiến hành ra thông báo phát hành hóa đơn giá trị gia tăng trước khi chính thức phát hành. Sau đó đặt in hóa đơn để sử dụng, phục vụ cho công ty. Nếu trường hợp không thông báo phát hành hóa đơn hay không in hóa đơn, doanh nghiệp cũng có thể mua hóa đơn để sử dụng.
• Ngoài ra, cần đặt làm bảng hiệu cho công ty kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản và treo bảng hiệu tại địa chỉ kinh doanh. Bảng hiệu có thể lớn hoặc nhỏ, hình thức do doanh nghiệp quyết định, nhưng phải lưu ý là bảng hiệu có đủ những thông tin cần thiết thể hiện được thương hiệu công ty như tên, số điện thoại, địa chỉ, mã số doanh nghiệp…

2. Doanh nghiệp cần lưu ý về việc kê khai, đóng thuế

• Công ty cần nộp tờ khai thuế môn bài và đóng thuế môn bài sau khi có giấy phép đăng ký kinh doanh trong vòng 30 ngày, nêu không sẽ bị xử phạt hành chính.
• Sau khi thành lập công ty kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản thì doanh nghiệp sẽ cần đóng đầy đủ những loại thuế cơ bản như: Thuế thu nhập doanh nghiệp sau khi kết thúc năm tài chính; Thuế giá trị gia tăng theo quý báo cáo của doanh nghiệp; Thuế môn bài (Thuế môn bài (đóng trong vòng 30 ngày sau khi mở công ty). Mức thuế môn bài phải đóng sẽ phụ thuộc vào vốn điều lệ mà doanh nghiệp kê khai. Cụ thể là trên 10 tỷ VNĐ thì đóng 3 triệu VNĐ thuế môn bài mỗi năm, dưới 10 tỷ VNĐ thì đóng 2 triệu VNĐ thuế môn bài mỗi năm).

3. Doanh nghiệp cần lưu ý khi thuê và sử dụng dịch vụ kế toán

• Doanh nghiệp cần thuê một kế toán viên để có thể tiến hành giải quyết những sổ sách, tài chính và hoàn tất kê khai thuế hay những vấn đề liên quan. Tuy nhiên, để thuận tiện và giúp tiết kiệm chi phí tối đa, doanh nghiệp có thể sử dụng dịch vụ kế toán tại Nam Tân Hoàng Invest.

4. Doanh nghiệp cần lưu ý về việc mua chữ ký số cho công ty

• Doanh nghiệp cần phải tiến hành đăng ký mua chữ ký số online để phục vụ mục đích đóng thuế cũng như nộp tờ khai thuế trực tuyến, online. Doanh nghiệp hãy yêu cầu ngân hàng kích hoạt chức năng đóng thuế cho tài khoản ngân hàng của công ty. Kế toán của công ty sẽ dùng tài khoản chữ ký số đã mua để thực hiện đóng thuế online cho doanh nghiệp theo đúng quy định.

5. Doanh nghiệp cần lưu ý về thời hạn góp vốn vào công ty

• Tài sản góp vốn có thể là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, các tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam. Quyền sở hữu trí tuệ được sử dụng để góp vốn bao gồm quyền tác giả, quyền liên quan đến quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây trồng và các quyền sở hữu trí tuệ khác theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ. Chỉ cá nhân, tổ chức là chủ sở hữu hợp pháp đối với các quyền nói trên mới có quyền sử dụng các tài sản đó để góp vốn.
• Thành viên phải góp vốn phần vốn góp cho công ty đủ và đúng loại tài sản như đã cam kết khi đăng ký thành lập doanh nghiệp trong thời hạn quy định là 90 ngày.

6. Doanh nghiệp cần lưu ý về việc đăng ký tài khoản ngân hàng

• Công ty kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản sau khi đi vào hoạt động cần tiến hành đăng ký mở tài khoản ngân hàng giao dịch cho công ty. Đại diện pháp luật hoặc chủ công ty mang CMND + Giấy chứng nhận doanh nghiệp + Con dấu doanh nghiệp ra ngân hàng mở tài khoản. Sau đó, làm thủ tục thông báo số tài khoản ngân hàng lên cho Sở KH & ĐT.

Vui lòng liên hệ đến Luật Tân Hoàng Invest để được hỗ trợ tư vấn nếu bạn có bất cứ thắc mắc nào liên quan đến nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ doanh nghiệp tận tình nhất.